抵当権は宅建試験でも毎年出題される超重要テーマです。抵当権と聞くと、難しそうと苦手意識が働き敬遠されがちですが、試験対策としてはもちろん、実生活でも深く関わりのあるテーマなので理解を深めておきたい。
抵当権の対象になるもの
不動産、地上権、永小作権など。宅建試験ではこの３つを押さえればOK
火災保険金と抵当権の関係
土地のみに抵当権を設定した場合、建物の焼失による火災保険金には、抵当権の範囲が及ばない
抵当権と質権の違い
担保を「使用」できるかどうか。使用できないのが質権、使用できるのが抵当権。これは不動産では抵当権が一般的な理由
なお、質権設定は10年を超えることができない
賃料への物上代位
抵当権は基本的に、転貸借の「賃料」に物上代位することはできない。ただし例外として、「賃借人を所有者と同視できる場合」は例外的にOK
抵当権と差し押さえはどちらが有利か
抵当権の設定登記と、一般債権者の差押えは、「先にした方」が勝つ
競売された抵当建物の使用者は保護されるのか？
競売された抵当建物の使用者は、買受人には6月明け渡さなくてもOK
抵当権に催告の抗弁権はある？
抵当権は「催告の抗弁権」を有しない。なの、まずは抵当権設定者に請求して、と言っても無効
抵当権の譲渡・放棄
抵当権は、第三者に譲渡したり、そもそも抵当権が不要と放棄をすることができる。
この場合は４つのパターンがあり、譲渡でも「譲渡」と「順位の譲渡」という紛らわしい語句が使われているので、しっかり以下のポイントを押さえておく必要がある
- 譲渡…自分の枠を相手にそのままプレゼント
- 放棄…自分の枠を相手と按分
- 順位の譲渡…相手の順位にランクダウンし相手優先で枠を消費
- 順位の譲渡…相手の順位にランクダウンし両者の枠で按分
なお譲渡・放棄は、他の抵当権者を害する事はできない
